黄均隆亦提到,为稳健起见,2019年招商蛇口对位于厦门、福州、佛山等城市项目计提20.9亿元的减值,比2018年多计提了11个亿,同比增长112%。这也是招商蛇口上市以来首次大规模计提存货减值损失。
 
三费的增加也侵蚀了部分利润。2019年招商蛇口三项费用率合计为6.9%,较2018年末增加了0.6个百分点。
 
保守的财务策略
 
从财务表现来看,“稳”依然是招商蛇口的关键词。财报显示,其净负债率29.28%,资产负债率为63.19%。

据乐居财经研究院统计数据,粤系13家已发布年报的上市房企中,招商蛇口的净负债率最低,但是现金短债比却仅排在第10位。招商蛇口的负债情况远低于13家上市房企的平均值:平均资产负债率为77.58%,平均净负债率为78.93%。
 
招商蛇口的净负债率不仅维持在行业低位,且一直未停止去杠杆。数据显示,招商蛇口2017-2019年的净负债率分别为:59.69%、45.1%、29.28%。
 
截至报告期末,招商蛇口账面资金为753.2亿元,同比增长11.8%,现金短债比为1.37。在融资方面,其全年平均融资成本为4.92%,在行业内处于较低水平。
 
今年投资额超2019,重仓二三线
 
在土地储备方面,2019年招商蛇口新增79个项目,新增总建面1423万平方米,同比增长4.9%,对应拿地金额976亿元,权益比例为53.6%。从土储的分布来看,一线城市土储占比21%,二线城市占比为54%。
 
报告期内,其完成前海土地整备及合资合作事项,截至报告期末招商蛇口拥有前海区域土储455.84万平方米,尚有428.84万平方米未开工,拥有蛇口太子湾片区土储170万平方米,仍有61.1万平方米未开工。

对于这两个区域的货值问题,许永军未做正面回应,其仅表示,招商蛇口计划8-10年对前海土地开发完毕;蛇口太子湾170万平方米的建面,现在已经基本完成了1/3多,未来的三四年也要按照进度完成。

针对今年的拿地计划,蒋铁峰称,投资额会超过2019年,但并未透露具体拿地金额;招商蛇口会更关注拿地的平衡性,拿的地价格不能太高,坚决不拿地王,会重点在省会城市、强三线城市进行深耕。

不过,2020年招商蛇口不打算再主动拓展新城市。蒋铁峰表示,目前招商蛇口已经进入了约70个城市,希望能深耕这些城市,提高在这些城市的权益比。
 
招商积余将启动架构调整

投资者的另一个焦点则在招商积余(001914)上。

2019年底,招商蛇口收购中航善达,与招商物业进行整合上市,重组更名为招商积余。据了解,招商积余全国在管物业项目1198个,总面积1.53亿平方米,2019年招商积余实现营业收入60.78亿元,其中,物业管理板块实现营收51.5亿元,同比增长32.8%,占总营收的84.7%。

“招商积余是未来招商蛇口在资产运营平台上的集团军”,对于招商积余的定位,许永军如是说。据其会上透露,未来3-5年内招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右,在6000多亿的总资产中,这个比重并不小。

而对于这些存量资产,招商积余将是其中一个管理平台。“未来(招商蛇口)的持有型物业,成熟一个就要放一个到招商积余”。

自去年底重组上市以来,招商积余合而未改的问题始终为外界所关注。副总经理聂黎明表示,关于招商积余改革、融合、融效的工作一刻也没有停止;招商积余马上会启动组织架构的大调整,这也是招商蛇口2020年进行轻重业务分离的其中一环,招商蛇口将打造全新的全国化商业轻资产运营管理公司。

在具体的动作上,聂黎明透露,在招商积余总部,原中航物业总部和招商物业总部会进行大改革和调整;另外,招商蛇口的商业运营板块与招商积余商业运营板块的整合也即将开始。
 

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